案情回顾：
买卖双方签订合同并且支付定金后，三个月后卖房者主动违约且退还定金，买房者如何维权？
能否要求继续履行合同？能否要求退还双倍定金，能否获得违约金、房屋涨跌所造成的差价损失？
针对问题一：能否要求继续履行合同？
现实中因为房价上涨存在诸多不愿出卖房屋的情形，并以承担违约责任为代价解除合同，那么一方坚决不卖，一方坚决继续履行时怎么处理？
实践中存在三种做法：
一、合同若不存在继续履行困难的，判处继续履行；若履行成本过高或者事实上不能履行的，不再继续履行。
二、因房屋未办理过户登记，出卖人仍享有物权，根据物权大于债权，出卖人可以以承担违约责任为代价而不再继续履行。
三、合同若约定了解约定金，那么就意味着双方均同意以支付解约定金为代价而解除合同，合同可以不再继续履行。
结论：若合同存在解约定金，那么合同则不能继续履行；若没有约定解约定金，合同是否可以继续履行，实践中存在两种做法。
针对问题二：能否要求退还双倍定金，能否获得违约金，能否主张损失赔偿，房屋涨跌所造成的差价是否属于损失？
1、定金与违约金
合同既约定定金又约定违约金的，只能选择其一，定金与违约金不能同时适用。
2、定金与损失赔偿
买房人选择适用定金罚则，如果定金不足以弥补损失，其可请求赔偿超过定金部分的损失，定金和损失赔偿数额总和不超过因违约造成的损失。也即，定金不能弥补损失的，还可以主张定金不能弥补的损失。
3、违约金与损失赔偿
约定的违约金低于造成的损失的，买房人可以请求增加，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。也即，违约金不能弥补损失的，还可以主张违约金不能弥补的损失。
4、房屋差价是否属于损失？
关于房屋差价是否属于损失，法律并未明确规定，但理论观点倾向于认为是差价是损失，但实践中的做法不一，有的是参照房屋差价认定损失。
结论：定金不可以与违约金并用，只能选择其一。
定金可以与损失赔偿并用，但两者相加不得超过实际损失。
违约金可以与损失赔偿并用，但两者相加不得超过实际损失。
损失的认定实践中做法不一，有的是参考房屋差价。
文 山东京鲁律师事务所 逯献旭律师
