任志强曾说，只有人口净流入的城市才值得投资！
“未来投资很重要的一点就是城镇化。前期政府提出普遍城镇化，希望农民进城，但部分农民进城没有户口，人没有城镇化。城镇化、人口流动这是一个大趋势，会改变住房需求结构。老龄化加剧以后，年轻人住小房子，老年人住大房子，因为年轻人会回家，而老人通常不去年轻人家。人口流动带动了什么?带动了财富和资金。
当哪个城市对城市人口有吸引力的时候，就是一个发展趋势和投资风口。”
小午仔细剖析，其实还有另外一层意思：
本地人，一定要警惕那些外地来的买房人！如果他们来买房，就是房价要上涨的信号！
一、外地人疯狂买入的时候，是房价上涨最快的时候
一个木桶能装多少水，是由木桶最短的那个板决定的。一个供不应求的市场房价能涨多少，是由收入最高的那一小部分人决定的。市场告诉我们，在买房这件事上，本地人，往往竞争不过外地人！
北上深房价高不代表本地人有钱。比如北京，在外地人眼里，北京人不是个个有三四套房，早上遛鸟闲逛吗？大数据告诉我们，在北京租赁市场，租房最多的是北京本地人！北京租房人数700万，18%是北京籍的租客，也就是约有126万北京户籍人口在租房。
残酷的事实说明：北上深的土著，也会被高房价所累！
大数据告诉我们，房价高并不代表当地人有钱买，北上深的房子，有一多半是外地人买走的！
以调控前和调控后做对比，我们看看居里新房统计的3月和4月在北京购房客户的抽样分析。
如图所示，将原始户籍为北京户口的客户定义为老“北京人”，主要包含在早期就居住于北京的“当地人”；将其它定义为“新北京人”，即后期迁入或者尚未迁入但在北京购房的人。
3月和4月份的北京购房者中，老北京人仅占比仅18.94%，新北京人则达到了81.06%。其中仅3月份新北京人占比90.45%，远超本地，外地需求严重溢出——3月份恰恰也是北京房价上涨最快的时候！
3.17后，北京市政府采取一系列措施调控房地产市场，4月老北京人购房占比略有回升，但新北京人依旧为购房主力。
二、北上深的房子都被谁买走了？
北京的房子，大部分被河北、黑龙江、山东人买走了！
链家搜集了从2006-2015年38万套二手房买卖数据，发现买入北京房子的前三名外省土豪来自：河北省，山东省和黑龙江省。
河北人对北京是真爱啊。河北土豪在京购房比例从最初的7.86%持续上升至11.36%，位列非京籍省市第一，10年来不仅占比最高，而且涨幅最大。河北土豪坚决贯彻了京津冀一体化的精神，先从房产一体化做起。
PS：买不起房子的北京人去哪里买房了呢？小午这里没有具体数据，不过在网上发现了如下问题：
有北京户口的北京人买燕郊的房子会不会很丢人？兄弟啊，现实点吧。2010年的燕郊7000元一平你看不起，2017年的2万元的燕郊对你爱理不理。
上海的房子，是被江苏、安徽、浙江人买走的！
再看看上海，居里新房最新数据显示，在上海新房购房市场中，老上海人的购买比例只有30%，而新上海人的购买比例高达70%，成了主要购房主力。
城市数据团也对新上海人群体做了调查，请看下图（颜色越深表示在沪购房者人数越多）：
从地图上可以看到，距离上海越近的地区，来沪购房者越多。
按地域片区来看，在沪购房者人数呈现出“华东>华中>东北>华北>西北>西南>华南”的规律。而在华东地区，原籍江苏、安徽和浙江的购房者占据了新上海人总数的41.7%。
好，我们再来看看，这些上海新贵的经济实力如何？从下图可以看到，新上海人占据了上海中心城区的位置。也就是说，好地段的贵房子多数被新上海人买走了！
深圳的房子，是被湖南湖北江西人买走的！
看一下去年链家统计的数据。广东省在深圳买房占比是22.99%，也就是说，深圳的房子有8成被外地人买走了！在8成的外省人中湖北人、湖南人、江西人最爱买大深圳的房！
而深圳人，除了在深圳买房，还选择哪里呢？
是我大东莞！
随着近两年深圳房价的上涨，深圳新房均价超过4万元/平方米，深圳客外溢至东莞等珠三角其他城市，业内人士估计，深圳购房者买走了东莞一半以上的新建住宅……
以前，来了就是深圳人！
现在，来了就是东莞人！
一线的房子，是本地人的，也是外地人的，归根到底还是外地人的。外地人来到北上深发展，买房成为新一线居民，他们本身就有非常强的经济实力。他们推动了当地的经济发展，并且在持续不断的和本地人抢占资源——这是城市化进程的必然现象，无法避免。
三、人口净流出的城市，房价由返乡置业的人决定！
关于房价，小午有一个“外地人指数”，一个城市的外地人越多，那么这个城市的房价也就越高！
因为，在买房这件事上，外地人比本地人更舍得花钱，更果断！因为中国人本质是农耕民族，安土重迁！虽然不轻易搬家，然而一旦搬家，那就是背上全部身家要在外地扎根了！所以外地人比本地人对房子的渴求程度更高。
本地人嫌弃风水不好，以前是垃圾站，外地人不忌讳，只要能安家，买！洼地的房价就高了！
本地人不买偏远地区，本地人说，那是乡村，不买！外地人说，郊区房子太便宜了，买！郊区房子就涨了！
本地人不买非居住地以外的房子，外地人不挑，只要买的上，哪个区都能买！城市的房子就买了！
房价涨了，本地人一看，怎么涨这么高了，不敢买，反正也有住的地。外地人一看，房价怎么这么高了，赶紧买，不买就住不上了！
还有一些三四线小城市，明明是人口净流出，房价怎么也会涨呢？当地人百思不得其解。
其实这部分小城的房价，是由在外地打工的人群决定的。他们在大城市工作和生活，但是买不起大城市的房子。老家的房子一看，便宜啊。买吧。这就是返乡置业。
像今年，由于去库存政策的推动，很多三四线城市，明明房价多少年不涨了，也就5000元一平，突然一下子涨了2000元，本地人受不了，就发愁啊。这可怎么活。可在北漂们见过大城市的房价，北京的房子从3万一下子涨到6万他们都经历过，所以也更敢于在房价上涨的时候买入。
