21年厚积薄发，真正值得骄傲的不是荣耀光环，而是21年沉淀的资产和未来运营的价值，以及由此折射出的发展张力与国际眼域。并且，将构筑出另一种成就!9月8日，上实城开商业成立一周年暨品牌互动分享及商业项目推荐会的活动间隙，我们采访了集团领导周燕女士，透过她娓娓道来的“三观”，我们更能清晰感受到上实城开那份执着的商业梦想。
对话嘉宾: 上海实业城市开发集团有限公司副总裁 周燕
采访时间：2017年9月8日
观点集萃：
1、商管中心、资管公司双“管”齐下 助力产品品牌与管理品牌的双向提升
上实城开设立商管中心、资管公司两大功能分支，商管中心主导产品线规划、品牌输出、平台资源及上下游整合，资管公司负责法人主体化招商与运营，两个分支，横纵联动，提供系统化的商业解决方案。通过探索出一条嫁接城市运营商、淬炼专业精神的特色化发展路径，最终实现产品品牌与管理品牌的双向提升。
2、“三线并进”+“三位一体”+“三大计划” 上实城开用“3个三”成就梦想
上实城开商业拥有三大主力产品线，即：U center城开中心系、U plaza优享+系、城市更新系，确保商业项目开发运营的专业化、规范化、制度化;同时构建信息、资源、品牌集中化管理模式，提升资产价值;通过城·池、城·墙、城·智“三大计划”勾勒全国商业版图，发力存量资产，致胜“后开发时代”。
以下是对话实录
【战略观】提前布局主动持有
Q:本次活动的主题是“城·就梦想”，请谈一谈上实城开取得的发展成就和资产现状?
A：上海实业城市开发集团有限公司(股票代码：0563.HK,以下简称“上实城开”)由上海实业集团旗舰企业——上海实业控股有限公司(股票代码：0363.HK，以下简称“上实控股”)控股，于香港联交所主板上市。
上实城开以中国房地产开发、不动产运营等综合业务为主要投资方向，系上海实业集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一。目前上实城开已经建成的商业、办公运营面积约95万平方米，覆盖上海、北京、重庆、西安、沈阳、天津、无锡、昆山、深圳等全国9大城市10余个项目。未来3-5年，还有约100万平方米的商业面积即将竣工，其中就包括徐汇滨江城开中心、TODTOWN天荟、城开YOYO、西安优享+等明星项目。集团现有不动产持有量加上未来开发量，规模已积累到一定当量，这也使得集团战略开始重视向商业运营的方向进行转变，并且以上海等一线城市为主加大不动产持有。
Q:能否跟我们详细阐述一下“由住转商”背后的企业发展战略?在您看来，持有型商业具有怎样的战略意义?
A：我们知道，商业地产的发展经历了自然萌发、主动开发、同质化迸发等不同阶段，时至今日，全国范围内的结构性供应过剩以及一线城市新增供应量少，成为影响未来发展的重要命题。无论是通过“提前布局”规避区域扩张所带来的风险，还是以“主动持有”锁定存量市场尤其是一线城市更新契机，上实城开商业面对现实做出选择，都走在了前面。
国家政策对开发类的限制、对持有型的要求与租赁类增加，也意味着资管时代已经到来，这就对商业运营提出了新的要求。
上实城开未来将大力推进“住宅开发+商业运营+城市服务+产融协同”四大发展战略的落实，以住宅与商业地产作为两大战略核心，在深耕住宅地产开发同时，加强对一二线城市商业地产投入，并以商业地产为基点，衍生出一系列全新增长点，实现集团更稳健发展的战略愿景。以万源城为例，上实城开于2017年8月将万源A街坊地块收入囊中，计划开发为低密度商业综合区。此举不仅体现了集团的实力，更表明了未来加码持有型商业的决心，最终也为发展15年的万源城画上了一个圆满的句号。未来在上海西南片区还有拿地规划，充足的土地资源储备和多项目运营深耕，必将捍卫企业在区域板块内的领头羊地位。
Q:纵观行业发展，销售型商业和持有型商业均大有人在，上实城开有何“杀手锏”?
A：上实城开设立商管中心、资管公司两大功能分支，横纵协同，为商业地产开发及招商运营提供一套系统的商业解决方案。商管中心主导产品线规划、品牌输出、平台资源及上下游整合，资管公司负责具体招商与运营。如位处徐家汇繁华核心的天钥桥路项目——城开YOYO，正是因为精准的商业定位、科学的空间规划以及商业资源的跨界整合，目前签约率已高达70%，未来将被打造成为“都市文化先锋集萃地”。这正是上实城开商管中心、资管公司双“管”齐下的结果，也是城市核心传统商业改建升级的一次先锋探索。
【创新观】集中专业化大资管
Q:中房数据日前发布的“商业地产百强排行榜”中，上实城开商业跻身50强，同时斩获“十大成长性商业企业”、“十大创新型商业地产企业”。在您看来，这些荣誉的取得与哪些因素密切相关?
A：从被动建设到主动开发，从委托、放手管理到集中优化管理、专业化资产管理，城开商业探索出了一条特色化发展路径。我们目前在做的有：规范商业产品线、实现数据化管理、建立招商平台资源、建设人才队伍梯队，最终实现产品品牌与管理品牌的双向提升。起步虽然不算早，但也不算晚。
Q:说到产品品牌，上实城开的产品线是如何划分的?不同产品线的特征是什么?又有哪些代表性项目?
A：城开商业因城施策、因地制宜，坚持以项目特征为基点、以目标客群为导向、以业态布局为依托，建立可复制的商业运营模式与高效管控手段，打造灵活、精确的产品线体系，确保商业项目开发运营全流程的专业化、规范化、制度化。
目前城开商业拥有三大主力产品线，即：Ucenter城开中心系、Uplaza优享+系、城市更新系。
城市综合体-城开中心系：从上实城开全部的项目性质来看，城开中心是大中型城市商业综合体项目的统称。目前来看，公司所拥有的项目体量、产品档次、商业能级，均处于所在城市区域的领先地位。现代风尚建筑风格，多元商务功能融合，致力于打造时尚潮流聚集地、最商业的世界领地。代表项目有上海徐汇滨江城开中心、无锡城开中心、沈阳城开中心、重庆城开中心等。
生活综合体-U plaza 优享+系：公司将旗下社区型商业及部分商办、酒店混合的中小体量商业项目，统一纳为“生活综合体”范畴，并命名为U plaza 优享+。旨在构筑非核心商务区，有品味有温度有腔调，符合80-90后的生活方式的生活圈。代表项目有西安优享+、上海闵行优享+、城行优享+等，其中西安优享+项目已于2017年9月12日盛大开工，预计2019年4月正式开业。
城市更新系：在以上海为重点的核心城市的核心地段，尤其是成熟的商务、商业中心，我们还拥有诸多极具特色和标签性的城市更新、旧城升级及合资项目，如：以“全球贸易专业服务平台”为定位的上海世贸商城，采用TOD(以公共交通为导向)开发的“空中之城”TODTOWN天荟。以都市文化创意为特色的主题型先锋项目城开YOYO，则因其天赋优越和独特的商业模式而备受瞩目。城开YOYO项目为一幢7层独立建筑，其中1-4F是精致商业空间，涵括了知名餐饮、时尚精品及创意潮物;5-7F是联合办公空间，国内知名联合办公品牌People Squared(P2)已签约入驻。P2将在城开YOYO引入THouse音乐空间旗舰店，由殿堂级音乐人郑钧担任首席架构师，为年轻的音乐人和潮人提供办公和孵化服务。
Q:上实城开在“管理品牌”打造方面有什么成功经验?
A：依托集团强大的资金实力与战略眼光，城开商业全力构建专业化的集中管理体系。集中化管理，具体指合作品牌、商业信息、优质资源的集中化整合管理。通过整合内外部资源，提高管理效率，并将商业资产与金融工具相结合，保障长期收益，提升资产价值。
Q:面对未来，企业持续发展和项目布局的底气和信心来自哪里?
A：既要打造精品，也要保障效率，可持续发展涉及到一系列支撑体系。为此，我们选择张开双臂，创新商业平台，不但借力，更求合力。除通过极为擅长的自主开发，城开商业未来还将依托集团雄厚资金实力与专业团队，通过合作开发、项目收购(控股)等多维方式，深度挖掘优质商业地产资源，以更快速度勾勒上实城开商业版图。
具体而言，我们通过“三大计划”勾勒全国商业版图：
以“城·池计划”凝聚一个时代的商业梦想，打通内部、外部，搭建合作品牌库，建立商家资源池。建立平台的商家资源池，与更多优秀商业品牌共享并实践共赢。
以“城·墙计划”挖掘上下游优秀合作伙伴资源，增加盈利点。携手潜力商业品牌，与城开商业项目共成长，延长城开商业产业链，同时联手商业咨询、运营专业平台打造可持续竞争发展力。
以“城·智计划”建立大数据收集分析系统，完善智能化管理和消费者服务，更具前瞻性的视野，打造垂直商业生态圈，辉映未来更宏大商业格局。
【发展观】存量市场潜力惊人
Q:近年来，“商业地产供应过剩”“实体商业不行了”等负面言论充斥于耳，您对此如何看?
A：无论是从世界范围还是中国本土来看，不动产的资产价值具备良好的成长土壤与上升空间。房地产资本分析公司Real Capital Analytics发布的一份分析报告显示，中国已经超越日本和澳大利亚，成为了亚太地区最大的商业地产投资市场。世邦魏理仕发布《全球购物中心发展》报告亦显示，中国依旧是全球最活跃的市场，以575万平方米的全年新建面积再次位居全球之首。
商业地产的快速增长，原因有三：一是中国城市化的发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长;二是受益于中国经济的综合发展，人均收入提高、品质需求提升、消费升级提速;三是发展了很多年的住宅城市群迫切需要配套现代化和综合性的商业项目。以上种种，构成了商业地产发展的强大驱动力，也因此，我对中国的商业地产始终充满信心!
Q:我们知道，您拥有逾二十年地产经验，但并未有划分开发与持有的边界线。您认为有哪些领域蕴藏着商业地产新契机?
A：当房地产迈入“后开发时代”，不只造住宅，购物中心、商业街、写字楼，而是产品从单纯向复合型、跨界的方向发展，而物流仓储、健康养老、教育文创等等的文化消费也引发人们的争论与关注。毋庸置疑的是，营运能力也变成了商业地产发展商的一种核心竞争力。
就一个企业来说，商业地产发展的充要条件，我认为有以下三点：一是宏观经济形势支撑，产业结构优化升级，比如第三产业的持续发展和创新升级;二是存量资产的质量，以及依托于运营的资产优化和档次提升;三是企业的战略聚焦与重视，包括人力、物力与财力的全方位投入。
这三条，我们恰巧都符合了，所以我认为，商业的希望在国企，因为国企的资金成本更低、风控能力更强、资源质量更好，更重要的是，对商业地产回收周期较长的属性也有着更为理性而务实的认知，具备坚持的能力和持有的意愿。
