今天企业拆迁讲堂要讲述这样一个问题:企业征收拆迁补偿中审计的重点有哪些？
一谈到审计这个词，很多中小企业主都深有感触，因为评估人员或者拆迁谈判人员往往都以此为说辞为理由，比如这个地方再给高过不了审计了，审计过不去，报上去了企业主也拿不到钱。有的甚至双方已经签订了补偿协议，但到最后以审计通不过为由又给打了回来，然后告诉企业主说补偿额度高了，签订的协议需要重签。
所谓的审计过不去打回来要求重新进行查看评估，评估就会有各式各样的问题，大多数都围绕着最后一步——企业拆迁补偿协议，必须过得了国家的相关的审计。
征收拆迁项目的审计，往往成了企业拆迁当中签订补偿协议以后一个重点或者说一个让人感觉到可能会出现问题的地方。那么在实际操作当中这种审计关注的重点都有哪些问题呢？北京吴少博律师事务所为大家总结。
企业主在企业拆迁过程当中，最关注的无非是这么几个补偿项目的问题。
第一，土地使用权的价值，法律上叫土地使用权区位价；
第二，房屋的价值，法律上讲房屋建筑重置成新价；
第三，附属物、机器设备、装修的价值；
第四，停产停业损失的价值；
第五，搬迁的价值。
在实务当中全面的企业补偿价值无非就这几个方面，那么今天我们从审计的角度，到底哪些应该是审计关注的重点？
首先是土地使用权的价值，也就是说要审查企业的土地使用权，如果给企业补偿价格了，那么就要审计企业满足不满足真正拿这个补偿的要求。
土地使用权审查什么？审查企业的土地使用权有没有真正的权属，企业是否有土地使用权证明，是否有人身身份属性在里面。
比如企业土地使用权性质是国有土地使用权，那么这个时候就要看是出让所得还是划拨所得。如是出让所得，那么企业是不是按照正常程序已经全部履行了出让的所有的手续。如果土地使用权是划拨所得，企业拿到了征收补偿款，核对完征收补偿款，要扣除土地出让金这一项，因为划拨的土地当时是没有缴纳土地出让金的。如果企业是租赁的土地，这个时候要认定是否属于真实有效的租赁关系，真实有效的租赁关系是否存续，是的话划到债权的范围之内，而不是划定到物权的范围之内，那么作为债权我们国家没有法律依据的补偿，就没有土地使用权补偿。
这是国有土地，如果企业是集体土地呢？集体土地要看是承包经营权还是集体建设用地使用权。承包经营权是根据企业土地使用权人在这个地方是否有人身属性，如果是本村村民或者本小组成员就有承包经营权。承包经营权在我国2007年的《物权法》中是明确规定归结到物权当中的，所以承包经营权是要予以补偿的。
集体建设用地使用权要看取得的方式。企业是利用自家的宅基地进行了生产企业建设，还是以前的乡镇医院、乡镇学校等进行拍卖、出让或者一些乡镇银行的不良资产对外进行出让的时候，企业买断了呢？这个是要审查的。
第二个审计的重点是企业的房屋、附属物，那么补偿是如何来进行确定的呢？
这方面的审计是有相应的规范，比如2017年10月1进行的征收拆迁，经过卫星图像的比对，企业在2017年10月1之后又进行了改扩建、加建，这个时候就要看是不是属于违章建筑了。原则上只要征收项目公布之后，以此作为一个时间节点，以后相关的房屋手续都进行冻结，原则上不予办理。不予办理的前提下，企业所进行的未批先建大部分都涉及到违章建筑。而且这里往往有一定的恶意行为，是为了争取更多的拆迁补偿利益紧急的改扩建、加建。如果一旦划在了违章建筑的范围，原则上按照这个审计的相关要求一律是不予补偿的。
除此之外，还要看改扩建的房屋是不是经过了相关部门的允许。如果从法律层面严格地程度来讲的话，企业必须办理相关的建设工程规划许可、建设项目选址意见等等。
但是在集体土地上，有可能在企业成立的时候操作的手续程序不正规，这个时候要看企业在建的时候是否经过了相关部门的允许。相关部门在实务当中有时候确定为村委会或者乡镇人民政府。关键是有没有经过同意批准，即便批准单位没有法律上的权属，有可能也能够过审计。这是审计单位内部的一个审计的操作规范流程。
审计部门还要核定拆迁的房屋是否发生过权属的变更，是否有着权属相关的证照产生过相应的争议。比如有的企业已经资不抵债了，这个时候房屋的权属可能正在发生变动的过程当中，被银行拍卖了或被债权人收购了。即使这个相关的土地跟厂房手续还没有变化，但是整个的流程已经在进行过程当中了，现在就要进行审批，一旦卡在这上面的话，很有可能审计的时候就过不了。
审计的问题有的是暂时的，过了段时间以后情况产生了变化，审计就过了。但是也有的征收拆迁项目审计半年之久，因为它有些权属、内部纠纷等问题在不断的变化。问题就在于，补偿协议跟实际能不能对接上。这就是为什么有些企业拆迁补偿审计完了以后要去评估公司现场重新进行核定、核实。厂房的四制、厂址能不能跟整个补偿协议匹配的上，以及评估报告所反映出来的装修的部分，包括一些隐性损失的价值评估，也是审计当中一个重点关注的问题。都要核对它的真实性、客观性，严格的遵守相关审计流程，防止弄虚作假行为。
第三个问题是机器设备，机器设备这部分的补偿是在征收拆迁当中争议很大的一个问题。
为什么说机器设备补偿争议大？争议大在哪呢？这个“大”就在于可搬迁还是不可搬迁的问题上。可搬迁的机器设备，要给予搬迁的费用；不可搬迁的，要赔偿设备的重置费用。因此在审计这部分的时候，往往企业主跟征收方会产生一个很大的对抗，观点差异很大。此外，还要关注机器设备的使用功能、使用条件、使用时间跟现实的状况是否存在差别，以及评估公司对这方面到底是如何来进行评估的。再者，机器设备的一些特殊性质，有些设备具有一定的特殊行业的性质，有些设备则只是普通设备，在评估价值的时候是否产生了应有的现实差异。这都是作为一个审计部门，最后一关审计要进行的实务审计。
这也就是为什么有些问题审计迟迟无法得到解决，因为双方争议的一个矛盾在那里持续的存在，企业认为是不可搬迁的，征收方则认为是可搬迁的。再者说，有些拆迁方给出的是固定的一个费用，每平方米搬迁费多少钱，有些则是按照企业的实际情况，真正搬迁的费用来计算。比如企业从甲地搬到乙地，从机器设备从生产线上卸下来开始，到装车到装运目的地，到安装好重新恢复生产，这块真实费用的发生。按照如此计算的真实费用的发生，也需要审计部门进行实际上的审计。
第四个方面就是说生产企业一项特殊的补偿费用—停产停业损失的补偿。
停产停业损失的补偿，审计部门要审查企业是不是一个完整的、正常的、合法的经营企业，是否有营业执照、纳税登记、纳税记录，相关的证照以及特殊行业所要求的特殊许可是不是都完备。这种审查在实际操作中也存在很多的问题，比如实际的经营地址和注册的经营地址不一致，这种情况停产停业损失补偿就不一定能通过审计，因为企业的实际生产经营没有停止，或者没有完全停止。给予停产停业损失补偿，也需要核定到底应该怎么补偿，补偿多大的比例，这些都要进行实际的审查。
再加上停产停业损失由于各地所体现出来的补偿政策和补偿依据不一致，有的要按照企业的经营面积每平方米补偿；有的根据企业的流水额度推算企业无法经营的周期来计算这个问题。在根据地方性的政策进行考查的时候，作为审计部门考察的也比较细致。有时候还需要企业提供相应的纳税额度的证明，相应的流水等文件。
在审计的过程当中，审计部门对这四大块的补偿都要进行实际审计。有些时候，企业主都谈到这样一句话：只要拆迁方敢跟你签这个协议，就说明他认为这个协议能过得了审计。其实这个话是有一定的正确性的，因为拆迁方前期已经先把这个协议相对应补偿的数额，以及企业的评估报告和厂区的具体实物交给审计部门了。如果企业这么跟征收方签协议，可能审计部门已经告诉征收方能通过。
拆迁方心里有底的情况并不是普遍存在的，更多的是征收方操作的有些时候不规范，稀里糊涂的可能先跟企业签了协议，然后按照流程递到审计那里，结果审计过不了。过不了，就要往回挡。那么这个时候，要看很多的问题。
第一，征收方的协调能力，能不能跟审计这边协调清楚的问题，协调能力足的有可能能协调清楚，如果协调能力不足的，有可能真的要被打回来。打回来完了以后，只能重新来进行评估，重新进行实物的勘测，然后双方协商费用。
第二种，变相赔偿。有时候审计只是这么多费用，但在别的方面，用其他的方式给企业一定补的偿，比如重新安置政策优惠、税收优惠等。这也是实际操作中，实践中可能出现的一种状况。
以上对于企业拆迁补偿审计的重点的解读，希望通过吴少博律师的解读能够在您的企业在遇到征收拆迁问题时，给予您一定的帮助。
