今年以来，商品房库存连续多个月持续降低，有专家断言“楼市去库存时代即将终结”。然而，在肯定部分城市去库存效果较为明显的基础上，库存布局区域出现分化，从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看，“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分。因此，建立库存与市场需求动态平衡机制，避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈，成为当前和今后一段时期房地产调控的重点。
去库存取得明显成效
2015年11月，中央提出房地产“去库存”。楼市去库存成为过去一段时间与中国经济稳定发展和房地产健康发展密切相关的一项重要任务。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。4年间，全国商品房库存增加了约170%。
今年，房地产去库存较快，房地产市场保持稳定。8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。随着库存去化周期逐渐收窄，市场行情也逐渐出现变化。据统计，8月销售面积单月增速4.3%，较7月小幅回升2.3%，但绝对水平依然为年内第二低。虽然“分城施策”的房地产调控政策严厉度不及全面调控，但调控效果依然明显。
市场研究机构发布的报告与此相吻合。上海易居研究院发布的报告显示，截至今年8月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39827万平方米，环比减少1%，同比减少11%。对比历史数据，当前库存规模相当于2012年11月的水平，即库存规模跌回到了4年前的水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从动力上看，一些大城市预售证管控较为严厉，市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说，楼市相对火爆，进而增强了去库存的动力。从目前各地数据来看，全国除东北、西北等区域的少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期，去库存政策效果明显。
市场分化，库存高企与不足同存
断言“楼市去库存时代即将终结”还为时尚早。目前，并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。尤其就不同区域的城市而言，库存分化较为明显。部分城市库存有明显增加，一些郊区或者偏远城市库存依然较高。
有研究机构统计的数据表明，2017年8月，选取的80个城市中，有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到86%、57%和41%。
作为此次去库存的主要目标，大部分三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。如果以12个月作为分界线，至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月，这30个城市也是需要供地和补库存的城市。
以海南省为例，海南省去年实施“两个暂停”政策以来，房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。据统计，今年6月末，海南省商品房库存已减少到3077万平方米，按最近24个月月均销售面积计算，商品住宅去化期已从2015年末的45个月下降到11个月。
海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃认为，去库存已不再是海南房地产市场调控的主要任务，下一步的重点是控制量价异常波动。不过，最新的统计数据表明，三亚市8月份的库存同比增幅为10%。
部分城市库存不足的情况需要区别对待。以海口市为例，据统计，海口市的商品住宅库存长期处于全省平均水平之下，不存在去库存压力，甚至部分区域亟须补库存。
总体来看，未来一段时期，补库存将会形成两条路径：一是对于去库存周期较短或存销比偏小的城市，土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。二是对于一些热点城市，尤其是租赁市场活跃的城市，积极增加租赁用房以对冲购房市场压力将成为主流选择，也体现出长效机制的政策导向。
建立库存与需求动态平衡机制
目前从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本接近2010年上半年的历史最低水平，所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体是活跃的，去库存的动力较为强劲。
观察历史数据可发现，当前住宅去库存周期已走过了最低点，后续将大概率步入小幅上行的通道。换句话说，去库存周期拐点已来，今年下半年供不应求的矛盾将得到较好地化解，这也有助于进一步稳定房价。
对于房价高企的三四线城市而言，应着眼本地实际，采取有力措施，既积极有效去库存，又尽快遏制房价过快上涨势头;既保障刚需，又要抑制投资投机，特别是要主动适应新常态，真正摆脱对土地财政的过度依赖。
过去的种种案例表明，我国房地产发展过程中，经常会出现一个现象，库存高与房价低迷相伴相生，去库存往往会带来房价快速上涨。房价上涨过快，必然会带动销量增长，库存去化较快。供需失衡之后，调控手段介入，为了保持供应，往往又会增加供给补库存。
在过去较长一段时间内，这种现象反复出现，只是前几年对于去库存的概念没有上升到此次的高度。随着库存快速去化，现如今业内外对去库存的言论越来越少。在博鳌房地产论坛2017年年会上，无论业内专家还是房企，都对去库存提及甚少，去库存这个概念似乎在淡出人们视线。
但“库存”这个指标应该纳入房地产长效机制。无论是政策制定方，还是市场运营方，都应该紧绷“库存”这根弦，避免市场陷入“水多了加面，面多了加水”的怪圈。在经历多轮调控后，今年市场对于建立房地产长效机制的呼声和期待渐高。除了呼声最高的出台房屋保有环节的房产税之外，市场需要建立库存与需求动态平衡机制，使房地产市场不至于出现大起大落。（半月谈记者 王存福）
