S先生今年30岁，正准备结婚，打算买房。手头可拿出资金50万，小两口月收入3万。小两口对贷款不熟悉，也没有买房经验。他们确定了要买总价100万的房子，于是开始看房了……
要买房，首先考虑自己的余额，再看要买总价多少的房子。
在确定买房后，要考虑的是：
1. 首付比例越低越好
在能承担得起月供的情况下，首付比例越低，越能买到好房子。
我们最好的方式是向未来多贷钱。就算现在月供有些压力，也要考虑到月薪一直在涨的趋势。所以一套房子首付如果是能在30%以下会比较好，如果能只付20%，甚至只付10%更好。
楼市每隔每一段时间都有一个房价周期，当房子不景气时，会做一些去库存措施，最直接的体现就是首付降低，会让一些现金不多的人也能买得起房子。
例如：如果首付降到二成，S先生的100万首付，就可以买到总价500万的房子（暂不考虑月供压力是否适中）。选择的范围就更大，很可能挑到更合适自己的房子。
2.优先选择公积金贷款
公积金贷款利率由中国人民银行调整并发布。2015年8月26日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。个人住房公积金存贷款利率相应调整。调整后的个人住房公积金贷款基准利率为五（含）年期以下2.75%，五年期以上为3.25%。
住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。如遇利率调整，合同期限为1年的实行合同利率，合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率标准。一般的，各地住房公积金贷款首套房实行基准利率，贷款购买第二套住房的，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。
为给楼市降温，以及打击消费贷，商业贷款利率也在不断调整，各家银行上调了贷款利率。
日前，利率表信息网发布最新数据显示，2017年9月首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率1.06倍，环比上升了2.01%。二套房平均贷款利率为5.60%，去年同期数据是5.39%。533家银行中，除36家停贷的银行分行外， 278家银行执行基准利率上浮10%；44家银行分行执行基准利率上浮15%；有149家上浮20%；16家银行分行执行基准利率上浮30%。
如果S先生贷款60万元，用20年还清，商业贷款就比公积金的贷款利息整整多了12.5万元（按2015年公布的基准利率计算），就更别说贷款更大的数额了，所以有公积金的朋友，可以优先选择公积金贷款。
贷款tips
①虽然要尽量降低首付比例，增加贷款比例，但每个月的还款金额不应该超过家庭总收入的50%，不然生活质量会受影响；
②争取贷款利率打折，长期看可能少花十几万。
等额本息和等额本金怎么选？
等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
假设在相同的利率之下，S先生向银行贷140万元、30年期的商业贷款。
最终，等额本息的利息为112万元，而等额本金的利息是92万元。显然等额本息付的利息更多。
但对于第一次买房且预算不多的年轻人来说，每个月还贷款一样的方法有利于减小压力。因为随着自我的成长，未来的收入会越来越多，越往后面走，还贷款的压力会越小，而且也便于记忆。
人生第一套房，买二手房还是一手房？
现在有很多朋友有“初房情结”，认为人生的第一套房一定要是新房。但从长期收益来看，买二手房可能更划算。
很多时候，新房交付时是毛坯房，大概每套房子要预留15到20万元的装修。相对而言，如果你是买二手房的话，装修费用可以省下来放进首付中。首付提高后，二手房的选择空间更大，更有可能选到质量不错的二手房。
位置、交通、楼龄、配套，到底该怎么选？
除了关于买房算钱的上述种种之外，小编还给大家提炼出了一套80、90后买房实操攻略。
位置
尽量选择靠近市区，宁愿稍微老一点的房子（但太老会影响二次销售）。市区的配套要比郊区好很多。
交通
离地铁500米以内最佳，最远不超过1公里。
楼龄
如果是二手房，要看楼龄，最好就是5年之内，通常不要超过10年。
配套
500米以内最好有一些传统的菜市场和大型超市。附近有学校，初中以下的学校最重要。
不同年龄段要有区别地选择
1、23岁到30岁的购房者：
可以选择总价较低的小户型新房，采用贷款方式购买。而选房最主要考虑的外部因素为交通。
注意要点：个人征信状况，警惕还款危机。
2、30岁到45岁的购房者：
一般处于上有老下有小的夹心层，多为改善性购房者，选择房屋要考虑父母的养老问题和子女的教育问题，建议购买三居室及其以上户型，在贷款环节尽量使用公积金贷款。
注意要点：贷款时要注意合理安排好家庭支出。
3、45岁到55岁的购房者：
由于大多数银行规定，贷款买房者的年龄不能超过65岁。因此处于此阶段的购房者要考虑资金的充裕程度和可贷款额度及年限，可以考虑一次性全款买房。
（文章主要来源：红网房产）
