房价本高，买房大多离不开贷款。而对于房贷利率下一步将上涨还是下跌，当前预期存在一定分化，正如因城施策也导致了不同城市房贷利率和房地产市场的冷热不均。上浮幅度为近几轮周期最高
中信建投分析师陈慎表示，从绝对值来看，本轮房贷利率的上行始于2017年1月。据融360数据显示，2016年末，全国首套和二套房贷利率分别为4.45％和5.40％，分别是基准利率的9折和1.1倍。至今，首套房贷利率已连续19个月上涨，二套房贷利率则连续上涨15个月。据融360数据显示，7月，全国首套和二套房贷利率继续升至5.67％和6.03％，已处于阶段性高点。
“由于当前房贷基准利率仍维持2015年10月以来4.90％的水平，因此，尽管房贷利率有所上浮，但距离2014年的高点7.03％依然有较大差距。”陈慎指出。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，从绝对值来看，近期房贷水平不算高。“从央行近十年来的数据比较来看，2018年6月，个人住房贷款加权平均利率为5.6％，而在2011年12月和2014年9月该值曾分别达到7.62％和6.96％的高点。”
陈慎也表示，房贷利率绝对水平不高，但其上浮幅度却已达到近几轮周期最高水平。“据央行统计数据显示，2011年综合房贷利率最高近7.50％，2014年则达到7.00％，分别较当时的基准利率上浮5.4％和6.3％。而今年二季度末综合房贷利率达5.60％，已较基准利率上浮14.3％，远高于前两阶段峰值的上浮幅度。”
进一步上涨空间或已不大
在夏丹看来，由于首套和二套房贷利率上行已经分别持续19个月和15个月，涨幅也在趋缓，继续上涨的空间已然不大。
陈慎指出，2017年以来房贷利率出现涨幅收窄的迹象。今年5月首套房贷利率较4月上涨0.05％，涨幅收窄0.01个百分点；7月首套房贷利率较6月上涨0.03％，涨幅收窄0.01个百分点。同时，从房贷利率调整方向占比来看，自2017年5月以来，上调房贷利率的银行数占比逐步减少。融360数据显示，7月全国533家银行有9％上调房贷利率，较高点2017年5月的55％明显下降，并且超九成银行的房贷利率与上月持平。
“从按揭利率走势看，今年4月开始，虽然整体按揭贷款利率还在上行，但每月上行幅度已经下降，意味着按揭贷款利率即将见顶。具体来说，今年4月到7月，按揭贷款利率上行幅度不断下降，每月上行幅度依次是0.05％、0.04％、0.04％、0.03％，因此按揭贷款利率在今年8月或9月见顶的概率较大。”苏宁金融研究院高级研究员左俊义表示，“另外，按揭利率上升的银行数量也在加速下降。今年3月，大约有18.4％的银行(含分支行)按揭利率是上升的。但到7月，只有8.8％的银行按揭利率是上升的。相信后面会有更多银行的按揭利率开始持平或者下降。”
易居研究院研究员沈昕表示，至今年二季度以来，全国首套房贷平均利率已经连续7个季度上涨；预计三季度受调控政策和银行资金面影响，全国首套房贷平均利率仍将保持平稳上涨态势。
招商证券分析师赵可、刘义预计，今年四季度到明年一季度，按揭贷款利率将出现环比负增长。陈慎认为，是否能出现按揭贷款利率的环比下行，还得结合市场流动性和监管预期的动态变化。
小小金融总裁、分析师刘小峰则认为，在未来较长时间内，房贷利率还会维持上涨趋势，这主要和房地产流动性下降有关。“对于房地产市场，监管层早就定下主基调，房子是用来住的，不是用来炒的，并通过限售的方式极大遏制房地产炒作，这在一定程度上让房地产市场的流动性出现了明显的下降。一旦出现违约事件，银行要拍卖房产回笼资金并不容易。此时银行提高房贷利率，主要是为了规避房贷市场的金融风险。”
城市间按揭利率分化
左俊义表示，从不同城市的按揭贷款利率水平来看，一般调控较严的一二线城市按揭利率水平较低，比如上海的按揭利率在各大城市中最低，7月平均利率仅有5.16％；而三四线城市按揭利率普遍较高。
“从一线城市情况看，上海首套房贷利率最低，近一年的上涨幅度也最小，涨幅仅为0.36个百分点。而深圳的首套房贷利率最高，且近一年涨幅最大。从二套房贷利率来看，上海依旧是利率最低且涨幅最低的城市，而北京成为二套房贷利率最高的城市，深圳则依旧是近一年涨幅最大的城市。”陈慎指出，“从二线城市情况看，首套房贷利率自去年初以来也延续了上升的态势。当前武汉、南京、苏州是二线城市中首套房贷利率相对较高的城市，长沙、青岛、成都则相对较低；而自去年初以来，南京、重庆成为首套房贷利率上涨幅度相对高的城市，武汉、长沙则涨幅相对较小。”
另外，左俊义指出，城市按揭利率水平还与房地产市场的火热程度有关，比如武汉、南京都有吸引人才的政策，同时新房与二手房价格出现倒挂，使得这两个城市的居民“打新房”热情高涨，导致按揭贷款利率水平在各城市中最高，武汉首套房按揭贷款利率已高达6.35％。这类热点城市按揭利率短期内大概率会维持高位。
左俊义同时表示，在调控措施较严的一、二线城市，按揭需求受到压制最大，银行更有动力降低按揭贷款利率。
夏丹表示，由于个人住房贷款业务具有资产优质、资本节约的特点，也有助于优质个人客户的储备，银行本有通过打折优惠发展业务的倾向，但当前房贷定价已不仅是纯粹的商业行为。杠杆对房产投资影响大
左俊义指出，按揭利率如果下行，那么对刚需释放有一定的刺激效应。例如，上海一套500万元的房子，假设首付三成、贷款七成、贷款期限为30年，那么当按揭贷款利率折扣从9.5折降至9折后，购房者总共可以节省近20万元的利息。
而在刘小峰看来，在房地产市场调控政策收紧的大背景下，房贷利率已经进入一个新周期，房贷成本在未来很长一段时间内将越来越高，所以，“买房得抓紧，时间不等人”。
广发银行财富管理及私人银行部高级主管丁天虬不建议做非自住的房产投资。他指出，对于房产投资而言，当前限制较多，“首先，投资者需要有购房资格。如果选择代持，会有潜在的法律风险。其次，以当前的贷款政策来看，如果失去高杠杆的贷款支持，实际回报率将大打折扣。第三，如果政府加码限售政策，流动性还将受到影响。”
记者 周轩千
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