城市概况
南京都市圈优势城市，发展优势明显
镇江，江苏省地级市，位于江苏南部、长江南岸，古称“润州”，民国时曾为江苏省省会。镇江是南京都市圈核心层城市和国家级苏南现代化建设示范区及江苏长江经济带重要组成部分，境内交通发达，铁路、公路、航空等通达全国，长江和京杭大运河在此交汇，素有“天下第一江山”之美誉。全市总面积3843平方公里，被分为四区三市:京口、润州、丹徒、新区四区及句容、丹阳、扬中三市。截止2017年末，镇江市常住人口318.63万人。
在南京都市圈统筹运行发展的背景下，镇江沿江沿路“T”字型发展，重点向南发展，对接沪宁、优化东西、提升中心，GDP总值稳步上升，财政收入与固定资产投资逐年上涨，居民生活水平持续提升，购买力不断增强，展现了较为良好的发展动力。优越的地理位置，良好的城市占位，可观的城市发展空间和人口密度及高速增长的经济奠定了镇江房地产市场发展的基础。
政策环境
房地产调控政策区域差别较大，市区较宽松，句容调控较严
镇江市市区房地产调控主要采取提高购房公积金贷款比例，取消购房补贴等措施，镇江下辖的句容市调控政策相比于市区更为严格，句容市于2017年3月份出台的调控新规规定:“非本市户籍人口在句容市区(含开发区)、宝华镇购买商品住房的，以家庭为单位，限购1套，本地人不限购” ;“缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买普通住房，首付款比例由原来的20%调整为30%”。综合来看，镇江市市区政策环境较宽松，句容市房地产调控较严。
镇江市近一年楼市调控政策一览
市场环境
商品住宅供求变化平稳，价格稳步增长，市场运行较健康
镇江房地产市场住宅成交体量可观，供求变化平稳，房价位于中等水平，库存去化周期较短，前景看好。
【供销情况】镇江市2017年商品住宅供应约500万方，成交600余万方，整体供不应求，成交体量可观。
【价格水平】近1年以来，镇江楼市价格波动明显，2018年6月镇江市商品住宅均价约12000元/㎡，处于南京都市圈中等水平，且在稳步增长。
【库存情况】截止2018年6月底，镇江全市商品住宅库存量约700万方左右，去化周期约1年，市场运行较为健康。
板块房价
板块差异明显，老城区依旧强势，句容市发展潜力大
镇江四区三市，京口区为城市主中心，润州为城市次中心，这两区为老城区，成熟度最高，配套完善，房地产市场发展较为完善;丹徒位于京口南部，邻近京口、润州，未来发展潜力较大;新区为高端电子材料产业区，随着园区产业转换与升级，相关配套将迎来新一轮的发展;丹阳市和扬中市产业基础雄厚，现代工贸、高端制造、高新技术产业发达，房地产市场发展空间大;句容紧邻南京仙林板块，是南京投资外溢客户的重要承接地，属于镇江及南京投资性客户的热点关注区域。
镇江市各板块成交情况
【京口区】镇江老城区，城市主城中心，拥有镇江最优质的学区和配套，板块价值相对较高，近几年住宅供不应求，价格波动上涨，2017年供应约60万方，成交超过75万方，住宅均价破万。
【润州区】城市次中心，区域配套完善，属于镇江高房价板块，板块价值高。2017年供应50余万方，成交80余万方，均价1万元/㎡以上，市场供不应求明显。
【丹徒区】靠近主城。2017年成交量为近年峰值，达90余万方，供应约70万方，住宅均价约7000元/㎡。
【新 区】沿江而建，是镇江重要的高端电子材料产业区，近年来整体发展较快。2017年市场供不应求，供应不足40万方，成交超过60万方，成交均价约9000元/㎡。
【扬中市】2017年供应15万方左右，成交约40万方，市场供不应求，均价8000元/㎡左右。
【丹阳市】区域市场稳定，2017年供应90余万方，成交约150万方，住宅均价约7000元/㎡。
【句容市】句容处于南京都市圈的辐射范围内，于2023年规划通车的S6号线宁句城际将进一步缩短南京与句容的距离，进一步提升句容在南京都市圈中的地位。2017年句容商品房市场供应约240万方，受限购影响，仅成交约180万方，成交价格较高，均价在1.5万元/㎡以上，其中宝华及市区为热点成交区域。
客群及需求结构
镇江购房客群以本地客户为主，购房需求主要为刚需及首改
【需求结构】从全市来看，目前镇江主力成交面积段集中在90-144㎡，90㎡以下需求不断降低，125㎡以上需求持续发力，尤其是125-144㎡的需求占比明显提升。可见，镇江目前需求结构偏重90-144㎡的刚需及首改型面积段。
【客群分析】
京口区客户以京口本地客户为主，其次是大港新区和周边市郊客户，以改善型置业目的为主，看重学区、配套、居住品质;
润州区客户以本地客户为主，多为刚需和首改客户，看重教育、配套、品质、区位;
丹徒区客户多为丹徒下属乡镇客户，部分京口区外溢客户，刚需为主，看重性价比、交通、配套;
新区客户以新区地缘客户为主，部分来自京口区和扬中市的客户，主要是首置和刚需，看重性价比、配套和交通;
扬中市各片区客户多以本片区地缘客户为主，辅以部分的乡镇及外地客户;其中城市客户多以改善为主，且较多集中在三茅镇，城中中心区主要是改善型置业。
丹阳市客户以本地客户占据绝对主力，乡镇客户多就近置业;
句容市宝华、黄梅、郭庄三线全面对接南京，由点及面，以南京外溢客户为主;市区发展相对独立，以地缘改善客为主，少量南京投资客户。
土地市场及房企竞争
润州、句容土地出让规模大，镇江市房企布局较多
镇江市土地供应经历从京口区向外围区域扩展的过程。目前京口区土地稀缺，住宅用地供应端收缩;润州、句容等区域成为镇江土地供应热点区域。当前恒大、新城、大港、碧桂园及中南在镇江均有较多的在售项目和土地储备，品牌房企在镇江布局较多。
【供销量价】2017年，镇江商品房土地成交量价齐升，共成交约560万方，楼面价3000元/㎡左右，同比上涨约106%。2018年上半年，镇江全市共成交58宗商品房用地，成交面积约160万方，同比减少140余万方，降幅近46%。
【成交结构】住宅类用地是绝对成交主力，2017年住宅类土地成交近250万方，占比达77%，商办用地仅占23%。
【区域分布】从商品房用地成交区域来看，2017年土地成交主要集中在句容市、润州区、丹徒区、丹阳市及镇江新区。【房企竞争】因在一二线城市拿地困难，同时为实现规模化发展，大步扩展三四线城市版图，品牌房企在镇江布局较大，中南、恒大和新城是镇江楼市销售的前三甲，中南建设目前在镇江共有7个项目，其中2个项目已售罄，在售项目均价在10000元/㎡以上;恒大目前在镇江共有6个项目，其中3个项目已售罄，在售项目均价在8000元/㎡左右;新城目前在镇江仅有2个项目，分别位于镇江新区和丹徒区，其中珑悦府区位较好，均价7000元/㎡。
市场预判
镇江市场需求将升级，各板块发展前景看好
从城市发展看，镇江市市区必将走向需求改善化，周边刚需型需求也将迎来升级;句容将进一步承载南京客户外溢，逐步由投资、度假向刚需外溢+投资、度假客户构成演变。
从板块看，京口区稀缺度明显，后续上升空间高;润州、句容属于走量型板块，人口导入量大;丹徒存在扩容机会;新区目前开发力度弱，未来开发潜力明显;丹阳和扬中后续量大，发展空间看好。
