一段时间一来，房产圈都在讨论建设部 人民银行 银监会发布的建房（2017）215号《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，最近这两天集中到了深圳建设银行流出来的二张图，对政策出现了不同的解读，最离奇的解读是以后银行按照登记中心计税评估价审批贷款。
本来不想写这一篇文章，因为这要说的事和法律问题无关，但是听到有人说银行按照登记中心计税评估价审批贷款，购房者的首付要增加，我还是有点忍不住了，还是写一下，权当做普及购房知识了。
建行的图片中对个人贷款受理和发放的要求简述如下：
①各银行在办理个人住房货款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
②个人贷款的受理和发放将调整受理流程，先提供确定房产价值的网签买卖合同后，才能报送银行申请贷款。
③抵押登记部门也将同步调整，对于网签价格低于银行申请贷款价格的房产价格的金额的，产权部门将不予以登记，且将相关贷款材料返到监管部门追究责任。
在解读以前需要交代几个常识问题。
1、买卖合同价，也就是买卖双方的真实成交价格，这个价格体现在买卖双方在中介处填写和合同上，自行成交的话在自己的合同上有体现，这是买卖双方直接结算的依据价格。
2、银行贷款评估价，这是银行在审批买受人买房贷款时，为了自己按揭贷款资金的安全，自己按照一定的规则核定的房产的价格，作为自己发放贷款的依据。
3、登记中心的计税评估价，这是深圳市登记中心为了税收监管漏洞，依据一定规则制定的最低纳税价格。房产过户的计税依据只能比这高不能比这低，也就是网签合同的录入价只能等于或高于该价格，不然无法过户。通常情况下登记中心没半年调整一次。有一个例外就是直系亲属间通过买卖方式过户时，还是可以按照房产证上的价格交易，不受该计税价格的约束。
4、网签合同的生成时间，在深圳买卖双方自主交易是可以即使生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同的，在有中介撮合居间的情况下，在业主没有注销抵押登记的情况下，中介公司无法通过自己的系统生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同。
5、网签合同备案价，该价格有买卖双方在办理网签备案时填写，最低不能低于登记中心的计税评估价，不然不能办理正常的递件过户手续，上限没有限制，但是写高了税就多些，一般情况下大家都按照不动产登记中心的计税评估价填写避税。有一个例外就是直系亲属可以按照房产证上的登记价格买卖，不用理会不动产登记中心的计税评估价。
下面逐一谈下我个人对该消息的看法。
1、各银行在办理个人住房货款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数作为审核依据。
这是关于贷款资格认房又认贷中，关于认房的范围问题，也就是只要已经在不动产登记中心已经备案的网签合同就视为该房产是购买人的，这主要是针对的一手房合同备案登记。为什么没有写认贷的范围，因为这是银行的通知，你的征信报告可以完全的体现你的房贷情况，因此不必在此重复提及。
2、以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。
这里的网签备案合同价，指的是买卖双方提交的网签合同备案价，房屋评估价指的是银行贷款评估价，而绝对不会是不动产登记中心的计税评估价。
写到这里估计很多人就蒙了，现实中网签合同备案价不都是写的不动产登记中心的计税评估价，这个计税评估价一定回避银行的贷款评估价低，也就是说银行会按照登记中心计税评估价审批贷款的说法没有错啊。
我要说的是错了，是在逻辑上错了。依据现在深圳市的交易流程，是签订买卖合同后买家给定金，然后办理首期款资金监管，银行审批买家的贷款，此时银行比较的是买受人提交给银行的买卖合同的价格和自己银行的内部评估价哪一个低，据此作出的审批决定，在出具贷款承诺书后业主委托的担保公司开始赎楼，赎楼成功后，才能在中介的系统中正常的生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同。也就是说，在银行审批贷款前，通过中介公司成交的有抵押的房产就不具备生成《深圳市二手房买卖合同》的网签备案合同的条件。因此所谓的银行依据网签备案合同价款确定贷款额度，在二手房买卖的银行贷款审批阶段无从谈起。
你要说该规定没有，是一堆的废话，那也不是，该规定到是对规范一手现房的买卖有用。在深圳一手现房买卖过程中，现在存在大量的用二手房的流程去银行审批贷款，然后按照一手房的流程办理网签备案登记手续的骗贷事件。南方都市报在2017年8月16日报道的《龙岗一手房当二手房“高评高贷” 备案219万房贷达617万》，就是一个典型的一手房现房买卖走的二手房按揭贷款流程骗贷的案件。
回到二手房上，网签备案的合同价如何和银行的贷款联系上，主要就是在办理房产抵押登记时，发现抵押贷款的价格和网签合同的备案价有差异，我本人在二周前接到过二个在该环节出问题的咨询，说是办理抵押后，在发放尾款的时候，浦发银行只按照网签价格确定的合同价放款，这事买受人咨询我以后没有下文了，这是我第一次知道深圳已经有银行在执行建房（2017）215号《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的规定。
3、个人贷款的受理和发放将调整受理流程，先提供确定房产价值的网签买卖合同后，才能报送银行申请贷款。
这个规定貌似和目前的二手房流程是脱节的，在深圳市不动产登记中心没有在系统中调整通过中介公司成交的交易需要在房产解除抵押登记后才能正常生成网签合同的情况下，该规定实际上无法执行，这需要银行方面和不动产登记中心的协调处理。
我个人到是认为银行不可能不知道，在深圳二手房的网签合同生成时间是在出卖人解除抵押之后，这个受理和发放贷款流程的调整，这还是针对的一手房，为什么这样说，因为在深圳的一手房买卖过程中的确存在没有买受人和开发商尚没有签订网签备案合同的情况下，银行只是依据双方的认购书或草签的买卖合同就开始审批买受人按揭贷款申请的情况，实际上这是违规操作的，买受人和开发商的合同还没有在政府部门登记备案，银行依据认购书审批的确存在很多漏洞。
4、抵押登记部门也将同步调整，对于网签价格低于银行申请贷款价格的房产价格的金额的，产权部门将不予以登记，且将相关贷款材料返到监管部门追究责任。
实际上这是就抵押金额和网签备案合同的比对问题，有些情况下抵押贷款的金额比双方合同备案价格还要高出很多，不用问一看就知道这是阴阳合同逃避税费的，问题是这样奇怪的事情在深圳已经上演了很多年，以前是一律按照房产证写明的登记价格在备案的合同上填写成交价格，有了计税评估价后一律书写的计税评估价，在存在高评高贷的情况下，这抵押合同价和买卖合同的备案成交价差距还是太明显了。
如果这就要求以后书写的网签合同备案价要和要在银行审批贷款时的价格书写的一致，不然登记部门将不予办理登记手续。
写到这里，我有一个疑问，那就是在银行的文件中怎么会出现要求不动产登记中心应该如何办事的规定，匪夷所思。
下面针对上面的消息谈下我个人对楼市的看法：
1、对刚需而言增加的只是税费问题，不会增加首付，银行审批贷款的依据依旧是银行的内部评估价，备案的网签合同价只是在银行发放贷款的时候，一个放款标准的参照，如果网签备案价低于银行的评估价则按照网签合同备案价放尾款，起到避免利用阴阳合同逃税问题，因此以后备案的合同价要尽可能的和贷款提交给银行的买卖合同价格一直，不然会在抵押尾款放款时出现问题。
2、政策的基本出发点是做的买卖合同的真实成交价、贷款的申报价格、纳税的网签合同备案价格，尽可能的能够统一，以后没有合同真实价，银行贷款评估价和网签计税价这三个价了，只有一个合同真实成交价体现在所有文件中。在打击高评高贷去杠杆的同时，也打击利用阴阳合同逃税的问题。唯一存在的问题是，有些地区房产的合同真实成交价比银行内部的评估价高了很多，银行认为不能按照实际成交价审批，此时存在买家多支付首期款的问题。其实这也不是新问题，是个老问题，你比如宝安的中洲华府小户型目前就存在银行给出的评估价比市场正常成交价低的问题。
3、多出了的税有谁承担的问题，很多人认为买家还是承担一下调整多出的税费，这事如何说呢，打击阴阳合同导致税费增加，这不是第一次，在2011年深圳市出台计税评估价政策时，就已经出现过凭空增加税费的承担问题，这主要看市场的作用，是买卖双方博弈的结果。个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人，在2014年930政策的利好下，房价也没有大幅的上扬，但是在2015年的330新政后，因为减少了税费，直接刺激了房价的上浮，而上浮的初期就是涨的税的部分。这次打击阴阳合同成功的话，作用力和330政策的相反，业主为了成交会承担一部分费用，抵消掉对买家的影响。
4、实际上这个政策的矛头指向的是高评高贷，以前办理高评高贷还只是一个隐蔽的投机行为，被某些人作为致富的秘籍出书传授以后，现在基本上是中介推销房产的一个必备卖点，朋友圈到出都是如何办理高评高贷的广告，市场已经到了非要整顿的地步不可了。建房（2017）215号《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的发文主体是建设部 、人民银行、银监会，通知的标题已经说明问题了，这是金融行业的整顿，首当其冲的当然是房产买卖中有关金融贷款的乱象。
———周争锋2017年11月25日夜写于深圳
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